সম্প্রতি সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগ (সিপিডি)-এর এক গবেষণা প্রতিবেদনে উঠে এসেছে, গত এক দশকে ঢাকায় ফ্ল্যাটের গড় মূল্য বেড়েছে প্রায় ৮০ শতাংশ, যেখানে মধ্যবিত্তের গড় আয় বৃদ্ধি পেয়েছে মাত্র ৩০-৩৫ শতাংশ। এই বিশাল ব্যবধান দেশের মধ্যবিত্ত শ্রেণির জন্য সাশ্রয়ী আবাসনকে অধরা স্বপ্নে পরিণত করেছে, যা নির্মাণ খাতের জন্য সৃষ্টি করেছে বহুমুখী চ্যালেঞ্জ। আবাসন খাত, যা দেশের জিডিপিতে প্রায় ৭-১০ শতাংশ অবদান রাখে এবং লাখ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান সৃষ্টি করে, তার এই সংকট অর্থনীতিতে সুদূরপ্রসারী নেতিবাচক প্রভাব ফেলছে।

মধ্যবিত্তের জন্য আবাসন সংকট কেবল আকাশছোঁয়া দামের মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়, এর গভীরে রয়েছে ভূমি স্বল্পতা, নির্মাণ সামগ্রীর ঊর্ধ্বমুখী মূল্য এবং অপর্যাপ্ত অর্থায়ন ব্যবস্থা। বিশেষ করে, ইট, সিমেন্ট, রডসহ মৌলিক নির্মাণ সামগ্রীর দাম গত দুই বছরে গড়ে ৩০-৫০ শতাংশ বেড়েছে, যা রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের প্রকল্পের ব্যয় বহুলাংশে বাড়িয়ে দিয়েছে। জাতীয় রাজস্ব বোর্ড (NBR)-এর কর নীতিও এই সংকটে পরোক্ষভাবে প্রভাব ফেলছে। রেজিস্ট্রেশন ব্যয় ও বিভিন্ন ধরনের অগ্রিম করের উচ্চ হার ফ্ল্যাটের চূড়ান্ত মূল্যে যুক্ত হয়ে ক্রেতার ওপর চাপ সৃষ্টি করে। একই সাথে, জমির অপ্রতুলতা এবং এর চড়া দাম, বিশেষ করে মেট্রোপলিটন এলাকায়, ডেভেলপারদের সাশ্রয়ী মূল্যে ফ্ল্যাট নির্মাণে নিরুৎসাহিত করছে। ফলস্বরূপ, সাশ্রয়ী ফ্ল্যাটের চাহিদা থাকলেও সরবরাহ অপ্রতুল থেকে যাচ্ছে, যা বাজারকে আরও অস্থির করে তুলছে।

নির্মাণ খাতের চ্যালেঞ্জগুলো বহুমুখী এবং একে অপরের সাথে নিবিড়ভাবে জড়িত। একদিকে, কাঁচামাল আমদানির ওপর ক্রমবর্ধমান শুল্ক ও কর (যা বাণিজ্য মন্ত্রণালয়-এর নীতি দ্বারা প্রভাবিত) দেশের অভ্যন্তরে নির্মাণ সামগ্রীর উৎপাদন খরচ বাড়িয়ে দিচ্ছে। অন্যদিকে, বাংলাদেশ সিকিউরিটিজ অ্যান্ড এক্সচেঞ্জ কমিশন (BSEC) কর্তৃক অনুমোদিত রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT) বা অন্যান্য দীর্ঘমেয়াদী অর্থায়ন ব্যবস্থার অপ্রতুলতা ডেভেলপারদের জন্য মূলধন সংগ্রহকে কঠিন করে তুলেছে। বেশিরভাগ ডেভেলপারকে উচ্চ সুদের হারে ব্যাংক ঋণের ওপর নির্ভর করতে হয়, যা প্রকল্প ব্যয় আরও বাড়িয়ে দেয় এবং শেষ পর্যন্ত ক্রেতার ওপর চাপানো হয়। রপ্তানি উন্নয়ন ব্যুরো (EPB)-এর তথ্য অনুযায়ী, কিছু নির্মাণ সংশ্লিষ্ট পণ্য রপ্তানিতে উৎসাহ থাকলেও, অভ্যন্তরীণ চাহিদা মেটাতে আমদানিকৃত পণ্যের ওপর নির্ভরতা এবং তার মূল্যবৃদ্ধি সামগ্রিক খাতকে ঝুঁকির মুখে ফেলছে। এই সকল কারণ সম্মিলিতভাবে আবাসন খাতকে এমন এক দোলাচলে ফেলে দিয়েছে, যেখানে মধ্যবিত্তের স্বপ্ন পূরণ এবং নির্মাণ খাতের স্থায়িত্ব উভয়ই প্রশ্নবিদ্ধ।

উৎস: সিপিডি গবেষণা প্রতিবেদন, বাংলাদেশ ব্যাংক ও বাণিজ্য মন্ত্রণালয় এর তথ্য উপাত্ত বিশ্লেষণ।

সুপারিশ

• জাতীয় রাজস্ব বোর্ড (NBR) কে আবাসন খাতের রেজিস্ট্রেশন ব্যয় এবং বিভিন্ন অগ্রিম করের হার মধ্যবিত্তের ক্রয়ক্ষমতার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ করতে একটি সুনির্দিষ্ট নীতিমালা প্রণয়ন করতে হবে, যা প্রথমবার ফ্ল্যাট ক্রেতাদের জন্য বিশেষ ছাড় অন্তর্ভুক্ত করবে।
• বাংলাদেশ সিকিউরিটিজ অ্যান্ড এক্সচেঞ্জ কমিশন (BSEC) কে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT) এর প্রসারে আরও কার্যকর পদক্ষেপ নিতে হবে এবং দীর্ঘমেয়াদী ও কম সুদের হারে অর্থায়নের জন্য নতুন আর্থিক উপকরণ চালু করতে হবে, যা ডেভেলপারদের মূলধন সংগ্রহ সহজ করবে।
• বাণিজ্য মন্ত্রণালয় কে নির্মাণ সামগ্রীর আমদানি শুল্ক ও স্থানীয় উৎপাদন বিষয়ক নীতিমালায় পুনর্বিবেচনা করতে হবে, যাতে মৌলিক নির্মাণ সামগ্রীর দাম স্থিতিশীল থাকে এবং রপ্তানি উন্নয়ন ব্যুরো (EPB) এর সাথে সমন্বয় করে স্থানীয়ভাবে উৎপাদন বৃদ্ধিতে প্রণোদনা দেওয়া যায়।